随着城市建设的加快，许多上世纪建成的老房子逐渐“破旧”，墙体开裂、屋顶漏水，老旧的居住空间急需更新。 小修小补、简单翻新并不能解决问题。大规模改造投资大、资金少，开发商难以承担老旧社区改造的资金成本。我必须做什么？保留原有社交圈子的“原拆原建”方式，成为老旧社区盘活的重要解决方案。 走一条新的道路总是伴随着挑战。在项目更新过程中，西陵区委、区政府秉承“人民城市由人民建设、人民城市为人民服务”的理念，摒弃了过去传统的房地产开发、征用模式，打造了全省首个“房地产开发项目”。“合作社”模式，以“居民主导、政府支持、市场经营”为理念，政府提供政治支持和技术服务，市场主体委托市场主体实施拆旧建新。 目前，望州港10号、肖家港23号、铁路场等危旧房“原拆原建”工程已竣工，正在建设中，推动宜昌老城“以旧换新”。 铁路调车场已被拆除的新建筑工地。供图：朱岭 从0到1的艰难破冰之旅 葛洲坡区是宜昌市较为破旧的老房子集中的地区。据统计，该地区有危房304栋，居民11400人。这些老建筑大多建于20世纪70年代和80年代，存在管道老化和结构隐患等问题。没有独立的厨房或浴室，缺乏公共空间。住房供需调查结果显示，葛洲里地区90%以上的居民愿意改造房屋，其中三分之一的居民希望拆除原有建筑。主要改造需求是居住面积的增加、辅助功能的改善、保留原有居住面积的愿望以及能够承受的改造费用等。 葛洲坡区一角。图片由黄翔提供 当时并没有计划腾出这些危房。我们怎样才能改善我们的生活条件呢？ “我们要始终以人为本，动员多方共同努力，推动城市更新和可持续发展。”梅薇姆西陵区委书记王英表示，老城区危房总量较大，以往的城市改造模式难以为继。人们的愿望也从“拥有一套房子”转变为“住上漂亮的房子”。这些现实问题迫使我们必须改变思维方式和模式。 西陵区委、区政府在上级部门的支持下，以葛洲坡区为突破口，探索出一条以居民联盟为主导、市场化机制推动的新路径。 2023年春季，西陵区选定望洲港路32号、36号、38号进行拆迁改造试点。经过两周的审核，48户中只有8户签订了合同。居民们不解的是，为什么在之前的“拆迁”政策下他们得不到补偿，为什么还要付费呢？ 英雄秘书聂放叶明珠街道埃斯山社区党委表示，原来的拆迁独立建设是共建民生的典范，居民应按比例出资。 ，不懂政治是晋升过程中最大的障碍。 当初期试点遇到问题时，驻地代表张顺江主动来到距离原试点较近的望州港10号楼。 张顺江是一位高级工程师，在建筑工程领域拥有30年的经验。要明白，这种独特的拆除和建设试验是改变生活质量的宝贵机会。居民不仅不用离开自己居住多年的地区，还可以用新房取代旧房，提高新房的价值。 “我想参加原始演示和原来的建筑。我已经等它很久了。我觉得这个方案很适合我们的住宅建设。” 老张对当地居民说：“按照相关规划，以我们家为例，把它拆了，建原来的房子。”我决定了。 “评估价值增加了25万至30万元，但仍然是一个很大的数额。” 委员会“策划了一系列政策宣讲，进行了前后比较，并进行了综合经济测算”。两周内，望州港10号堆场居民签名率达到80%以上。 西陵区迅速调整规划，决定将望州港十号堆场作为第一个拆除原有建筑的试点项目。不久，英雄山社区创新成立了全省首家危房改造合作联社。在“威望高、热情高”的条件下“公益性强、专业性强”，选派住产委员会委员、原党员和了解建筑行业的人士作为改造的牵头人和共同发起人，在谈判中发挥“带头人”作用。 旺州港10号住宅楼-旺州兴富里。图片由黄翔提供 为什么需要建立联合伙伴关系，联合伙伴关系可以发挥什么作用？ “成立合作社的主要作用是，首先收集居民的意见和建议，其次签订后续建设协议。 “设计方案的审议、财务方案的决定等核心职责都交给了居民，让他们自己做主。”西陵区副区长、叶明珠街道党活动委员会书记屠乔说。居民将主动参与整个设计、建设过程。逐步从政府主导向居民自治过渡，让居民从“被动征用”向“实际改变”转变。 服务从1到10的演进 望州港十号“联合危房改造协会”从建筑设计到规划支持，从产权巩固到进度管理，都发挥着核心作用。 承包商提供的初步规划图纸上设计了144套住宅，但只有68个停车位。联合总会对此表示强烈反对。第二次修订版中，停车位数量将增加至101个，但每户将额外获得3万至4万元。这个计划再次引发争议…… 就这样，该方案迭代了第七个版本，直到最终获得批准。住宅数量减少至74间，停车位增加至75个，布局更紧凑优化为每部电梯三部电梯。新规划的所有数字都是政府、居民和开发商共同协商、讨论和建立的最高公分母。 过去的房地产征收模式导致征收成本高、开发周期长、房屋处置困难。新模式利用多方参与和居民投资的优势，确保居民自愿投资、政府政策激励和补贴、企业经营反馈和融资之间的平衡，解决了单纯依靠政府融资的难题。 根据预算草案，559万元以上的居民投资和旧建筑改造国家中央预算内投资不包括在内。提供补贴300万元，剩余投资费用大部分由承包商承担。 陈锐 董事宜昌e项目部 政府部委的角色也从以往的综合性角色转变为“灵活监管”和“政策赋能”，并着力构建全方位、多层次、系统保障老化建筑改造的政策支持体系。 据区住建局局长黄涛介绍，按照“谁受益、谁贡献”的市场化原则，望州十号港项目的居民将按原住房面积每平方米倒1000元。如果超出该区域，将适用分级费率。 10平方米以下、10至20平方米和20平方米以上分别按20%折扣、10%折扣和全市价购买。 肖家港23号“长湾幸福里”小区的居民自行选择居住地。供图：朱岭 在政策方面兰宁市有关部门创新性地对危旧危房实行“两增三减”办法。即增加适当的建筑规模和高度、降低太阳辐射标准、建筑间距和退缩限制政策。财政支持方面，望州十号港项目纳入廉租房项目计划，享受财政补贴和免税政策，争取获得城市更新奖励和补贴。 针对危房特殊群体的独特需求，有关部门创新“四维保障”机制。无证户引入“确权+补偿+置换”三联机制，低收入户享受“就地置换+逐步补贴”政策，老年人得到“过渡性住房+志愿服务”双重保障CES”，通过“异地置换”渠道对接市场主体，为急需家庭提供优先礼品包装。 2024年3月12日，望州港10号旧住宅楼被拆除。该项目于3月18日开工，8月24日竣工。2025年春节前，25户搬迁家庭拿到了新房钥匙。 居民主导的城市更新路径延续了原来的拆建。 目前，西泠区旧房改造工作正在紧锣密鼓地进行。望州港10号、肖家港23号、25号两个项目顺利竣工。铁路设施、科甲港15号两个项目正在加快推进。李斯特电21号等7个项目已规划实施。危旧民房改造工作从格舒博片区扩展到全区。 当天，a肖家港23号“长湾幸福里”小区的公寓移交完毕，居民们高高兴兴地回到了家。供图：朱岭 作者 吴晓东